业主自管闯新路——“中西物业”模式破解小区治理难题的实践与思考
发布人：mzl 发布时间：2026-04-29 9:36 来源： 访问：
近年来，随着城市化进程的加速，物业管理问题日益成为社会关注的民生热点。物业服务好不好，直接关系到千家万户的生活品质，关系到基层社区的和谐稳定。然而，物业管理领域“劣币驱逐良币”的现象并不鲜见——一些物业服务企业重收费、轻服务，业主与物业矛盾频发；与之相反，部分优秀物业企业凭借优质服务赢得业主口碑，却触动了不良物业产业链的利益，面临被强行驱逐的尴尬。
在浙江舟山，一个名为“中西物业”的民营物业服务企业，以其近六年如一日的优质服务和高达98%以上的物业费收缴率，交出了一份令人瞩目的答卷。更值得关注的是，这家物业公司的创始人，正是该小区当时的业委会主任。在小区先后有两家物业管理企业亏损撤出的困境下，这位业委会主任以业主身份个人出资注册成立公司，依法接管小区物业管理，探索出了一条“业主自行管理建筑物及其附属设施”的成功路径。本文通过梳理“中西物业”模式的来龙去脉，剖析其法律依据、运作机制与现实意义，为破解当前小区治理难题提供一个可供参考的鲜活样本。
一、困境突围：从物业接连撤出到业主挺身而出
舟山市海中洲国际广场是一个集住宅与写字楼于一体的综合性小区。这里的西楼写字楼聚集了大量公司企业，对物业服务的要求也更高。
然而，这个小区的物业管理之路并不平坦。2016年底，前期物业企业因亏损撤出小区。2017年，众安物业以维持物业费每平方米2.80元不变的条件进驻小区，当时的业委会对此表示欢迎。然而好景不长，2017年5月，众安物业即提出亏损，同年年底便撤出了小区。
两家物业企业接连亏损撤出，小区面临“无物业”的窘境。“小区可以一年两年没有业委会，但不可以一天没有物业管理。”时任海中洲国际广场业委会主任回忆道。业委会经过讨论，决定不提高物业费，先尝试“业主自主管理”。然而，自主管理实施不到两个月就遇到了难题：西楼写字楼都是公司，财务票据往来必须是增值税专用发票，而业委会没有税号，无法满足企业需求。业委会要正式开展物业服务，也必须注册公司、取得合法经营主体资格。
面对这一困局，业委会主任做出了一项重要的抉择：个人出资，依法注册成立舟山市中西物业管理有限公司。为何取名“中西”？理由简单而朴素——为中西楼的业主服务，就叫“中西物业”。2018年2月24日，舟山市中西物业管理有限公司正式注册成立。
业委会主任注册公司时与业委会约定盈亏自负。此前有两家物业企业以亏损为由撤出，意味着这份管理责任并不轻松。然而，作为一名业主，以主人翁姿态接过了这份沉甸甸的担子。
2018年2月28日，舟山市中西物业管理有限公司与小区正式签订了《物业管理服务合同》，并将物业服务合同依法报住建局备案，自觉接受住建局的监督检查。
二、法律基石：民法典为业主自行管理提供明确依据
“中西物业”模式的合法性，并非凭空而来，而是建立在我国现行法律的明确授权基础之上。
《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
这一法条清晰揭示了业主在物业管理事务中的主导地位：物业管理的方式，归根结底应由业主自己选择。业主既可以选择委托专业物业服务企业管理，也可以选择自行管理——无论是直接由全体业主共同管理，还是通过业委会组织管理，均属于“自行管理”的范畴。“中西物业”模式正是对这一法条的生动实践：业委会成员以业主个人身份注册公司，依照《公司法》完成市场主体登记，再通过与小区签订规范的物业服务合同，依法依规提供专业化的物业管理服务。
“中西物业”在运作过程中始终坚持将物业服务合同报住建局备案，接受住建局监督检查。这既保障了物业服务的规范性，也为业委会主任个人出资注册公司管理小区提供了充分的制度保障。
三、实干兴业：近六年深耕树立行业标杆
在物业管理领域，说得好不如做得好。“中西物业”用近六年多的时间，用实实在在的管理成效赢得了广大业主的普遍认可和支持。
重视管理团队建设
管理成效最直观的体现是物业费收缴率。“中西物业”管理小区近六年，物业费收缴率高达98%以上。这一数字在物业管理行业中实属难得，充分说明业主对物业服务的满意度之高。
在硬件维护方面，“中西物业”同样交出了出色的成绩单。管理期间，大楼中央空调机器设备平稳运行，小区整体面貌干净整洁，物业服务团队半军事化管理、规范上岗、微笑服务。这些看似寻常的细节，恰恰折射出一家物业企业的专业素养和服务意识。
“中西物业”尤为注重保安团队建设。“把建设好一支有责任心有技术含量的保安团队，作为中西物业管理工作的重中之重。”保安队长以身作则，加强警容风纪和消防培训，保安队员勤恳踏实、好学上进，有的队员甚至凭努力考取了电工证书，一人多能、一专多长。物业管理分工不分家家，人人热爱劳动、崇尚劳动光荣，成为“中西物业”团队的鲜明标识。
保安团队半军事化管理
消防操作技能训练
物业管理的质量，还直接关系到房产的保值增值。正如“中西物业”在一份总结中所写：“物业管理工作做得好，能有效提升小区档次，使小区房产增值。劣质物业服务，只会伤害广大业主的切身利益，使小区档次下降，租客流失，小区房产随之贬值。”将业主的切身利益放在第一位，这是“中西物业”能够获得普遍认可的根本原因。
四、正反比较：差距何以如此明显
如果说“中西物业”的管理成效是一面镜子，那么众安物业再度进驻后的表现，则为这面镜子提供了鲜明的对照。
在“中西物业”被强行驱逐后，众安物业重返该小区。然而，入驻的表现引发了广大业主的强烈不满。众安物业入驻后小区管理每况愈下：公共区域疏于维护，环境面貌破败不堪，其中影响最为严重的是价值四百多万元的中央空调设备因管理不善而报废，广大业主的共有财产遭受了毁灭性损失。
中央空调属于建筑物的附属设施，依法属于全体业主共有。《民法典》明确规定，物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担赔偿责任。四百多万元中央空调的损坏废弃，不仅造成了巨大的直接经济损失，更暴露了劣质物业服务对小区治理和业主利益造成的深层次伤害。
中西物业重视中央空调设施养护维修
两相对照，高下立判。“中西物业”管理近六年，大楼设备平稳运行，业主安居乐业；众安物业二次进驻，中央空调报废，小区面目全非。这种鲜明的反差，恰恰印证了一个朴素的道理：物业管理，关键在人、在心、在责任。业主自己是小区真正的主人，业主参与物业服务、监督物业服务，是保障小区长期良性运转的根本所在。
五、是非曲折：优秀物业为何被强行驱逐
如果说中西物业模式本身是一个成功的物业管理实践案例，那么其被强行驱逐的过程，则揭示了当前物业管理领域更深层次的结构性问题。
“中西物业”因管理业绩出色，触动了不良物业产业链的利益。在街道、社区居委会有关人员的干预下，以行政命令形式强行终止合法选举产生的业委会运作，非法启动换届选举，排除原业委会全体成员，让造谣污蔑人员组织换届选举筹备组，产生了所谓“新业委会”。新业委会未经业主大会法定表决程序，即作出了解聘中西物业、选聘众安物业的决定。在解聘过程中，出现“非法收取中西物业巨额款项”涉嫌诈骗罪、职务侵占罪，进一步加剧了事态的复杂性和不规范性。
这种通过行政干预强行更换优秀物业、引入劣质物业的做法，并非舟山一地的孤立现象。近年来，全国多地均出现类似案例：有些街道社区以“指导监督”为名，过度干预业委会的正常运作，甚至在程序不合规的情况下仓促解散依法成立的业委会、组建所谓“新业委会”，以达到更换物业企业的目的。“选聘物业作为法定业主共同决定事项，若允许此类违法授权行为存续，将直接架空业主大会，违背法律强制性规定及立法初衷，破坏业主自治基本原则。”不少法律人士和学者对此表达了深切的担忧。
从法律角度看，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项。《民法典》第二百七十八条明确规定，此类事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。任何未经业主大会法定表决程序、未经合法业主委员会集体决策所作出的人事变动和物业更换决定，在程序上均存在重大瑕疵。
“新业委会”的仓促产生、选聘程序的违法，均引发了广大业主对物业服务领域“劣币驱逐良币”现象及部分行政主体越位干预的极度担忧。物业服务企业的更迭，若不是出于广大业主的真实意愿，偏离了民主决策的轨道，其后果必将由全体业主来承担，这无疑是对业主自治原则的严重背离。
六、总结经验：中西物业模式的核心启示
回溯“中西物业”近六年的实践历程，可以为当前物业管理领域提供若干有益启示。
（一）业主自行管理有法可依
《民法典》第二百八十四条明确赋予业主自行管理建筑物及其附属设施的权利。业主是小区的主人，物业管理的方式应当由业主说了算。业主通过合法程序组织物业服务，既可以选择直接由业委会管理，也可以选择由具备资质和能力的业主个人注册公司来提供专业服务，两种方式均属于自行管理的范畴。广大业主应当充分了解并善于运用这项法律赋予的权利，在物业服务领域真正做主。
（二）把业主利益放在首位是物业服务的根本
“中西物业”之所以能够获得98%以上的物业费收缴率，根本原因在于它始终把广大业主的利益放在首位，而不是像某些物业企业那样只知道收钱、不做好服务。物业管理不是一锤子买卖，需要有责任心、有技术含量的专业团队深耕细作。物业服务做得好，能让业主的房子保值增值；做得不好，业主的切身利益将遭受重大损失。
（三）规范程序保障业主自治的有效运行
无论是业委会的选举换届，还是物业服务企业的选聘解聘，都应当依法依规、公开透明地推进，坚决杜绝暗箱操作和越位干预。业委会应当建立严格的信息披露、表决回避和财务公示制度，物业服务合同应当依法报住建局备案并接受监督检查。只有程序公正，才能保障结果公正。
（四）物业管理领域需要“优胜劣汰”而非“劣币驱逐良币”
物业管理涉及千家万户，一个优秀物业企业的价值不应被无视和抹杀。要让真正服务优良的物业企业脱颖而出，让服务质量差的物业企业被淘汰。“中西物业”被强行驱逐这一事例恰恰反证了问题的严重性。优秀的物业服务不是“动了一些人的奶酪”，而是造福了最广大的业主群体，任何试图以不正当手段维护“不良物业产业链”利益的行为，都应当受到法律的审视和道德的谴责。
七、思考与建议
“中西物业”的成功案例，是一个值得深入研究和推广的物业管理创新样本。基于这一案例的成功探索，以下几点建议，供有关部门和广大业主参考：
第一，建议将“中西物业”模式纳入浙江省乃至全国的物业管理典型案例库，供引导、总结、借鉴。“中西物业”管理小区近六年，大楼设备平稳运行，物业管理有条不紊，物业费收缴率高达98%以上，这些数据本身就有足够的说服力。如果这一模式能够得到系统的总结和推广，将为更多面临物业管理困境的小区提供一条可行的出路。
第二，建议加大对《民法典》第二百八十四条的宣传解读力度，让更多业主了解自行管理建筑物及其附属设施的权利和路径。当前，仍有大量业主对“业委会主任注册公司管理小区”的合法性存在疑虑。“中西物业”模式恰好可以成为一个生动的普法样本——当业委会主任以业主身份个人出资注册公司，严格履行法律程序签订服务合同并接受监督时，这就是一条依法合规、切实可行的道路。
第三，建议加强对街道、社区干预业委会运作和物业服务企业更迭现象的监督和规范。选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，任何个人和组织都不应越位干预。对于“非法收取中西物业巨额款项”等涉嫌犯罪行为，有关部门应当依法查处，切实维护企业的合法权益和物业服务市场的公平竞争秩序。
第四，建议将物业管理纳入基层社会治理考核体系，对物业服务企业和相关负责人实行信用评价和黑名单制度。对于导致业主共有财产重大损失的物业服务企业，应当追究其责任，不允许其通过更换招牌等方式逃避责任。对于损坏业主共有财产、疏于履行维护义务的物业服务企业，不仅要承担相应的民事赔偿责任，还应在行业内予以惩戒曝光。
结语
物业管理问题，看似琐碎，实则关乎千家万户的切身利益，关乎基层社会的和谐稳定。人民日报曾刊文指出，物业管理是“小物业”撬动“大民生”的关键环节。在全国大力推进城镇老旧小区改造、实施物业服务质量提升行动的大背景下，如何找到一条符合业主利益、促进物业管理行业健康发展的道路，是全社会必须认真思考的课题。
舟山市中西物业管理有限公司的管理实践，以一个小小的样本，为这个宏大课题提供了一个可供借鉴的答案——“中西物业”的成功，不在于规模有多大、资本有多雄厚，而在于把业主利益放在心上的那份初心，在于用专业和责任守住小区治理底线的那个承诺。业主自管在《民法典》中有明确依据，实践中有成功范例，完全应当受到法律的保护和社会的认可。
中西物业管理小区景色
物业管理领域需要的不是“劣币驱逐良币”的无序竞争，而是优胜劣汰、良性发展的市场生态。我们期待，像“中西物业”这样真正把业主利益放在心上的好物业，能够得到更多的理解、尊重和支持，让优秀的物业服务惠及更多小区、更多业主。
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