业主自治创新实践：舟山中西物业合规运营典范 破解小区治理现实难题
发布人：mzl 发布时间：2026-04-28 11:28 来源： 访问：
物业管理是关乎千家万户的民生大事，也是基层社会治理的重要一环。《民法典》明确赋予业主自主管理小区的法定权利，打破了传统小区必须依托外来物业企业管理的固有模式。舟山市海中洲国际广场立足小区实际需求，依法探索业主自治新模式，由业委会主任牵头依法注册成立舟山市中西物业管理有限公司，自主承接小区物业服务工作，六年深耕实干、规范运营、成效显著，成为《民法典》第二百八十四条落地实践的鲜活样板，为城市小区多元化治理提供了可参考、可借鉴的实践经验。
早在2017年底，海中洲国际广场原众安物业因经营亏损无奈撤出。小区接连两家外来物业公司先后亏损退场，充分暴露出市场化外包物业模式的短板，难以适配本小区商务写字楼与住宅混合的特殊业态。外来物业重盈利、轻维护，设施运维粗放、服务适配性差，无法贴合小区长期稳定发展需求。
在外来物业接连退场后，小区短暂进入业主自治过渡期。但海中洲国际广场西楼以企业办公为主，日常经营、费用结算均需合规增值税专用发票，财务票据规范、对公业务往来、设施专业运维成为小区管理的硬性刚需。单纯松散的业主自发管理模式，无法满足商事经营合规要求，也难以实现大楼大型设备常态化专业管护。
为破解现实管理困境，保障中、西楼全体业主与商户的正常运营秩序，保障小区公共设施平稳运行，小区业委会主动担当、务实作为。由业委会主任（本小区合法业主）主动投入自有资金，严格按照工商注册、行业监管相关规定，依法注册成立舟山市中西物业管理有限公司。
该模式完全契合**《中华人民共和国民法典》第二百八十四条**规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主注册合规企业实施专业化自治管理，是法律赋予业主的合法权利，更是特殊业态小区适配化治理的合理选择。
2018年2月28日，小区与中西物业正式签订《物业管理服务合同》，合同完整备案至当地住建局，全程接受住建部门常态化监督检查，各项运营流程合法合规、公开透明，绝非无序自发管理，全程置于行政监管框架之下，权责清晰、有据可查。
六年匠心运维，实干见证治理成效。中西物业扎根小区、熟悉业态、深耕服务，始终以业主需求为核心，精细化管理园区各项事务。针对小区中央空调大型特种设备、公共区域设施、环境卫生、安全秩序、公共收支等关键板块建立标准化管理制度，全天候保障大楼设备平稳运转、园区秩序井然。
六年期间，小区中央空调等核心公共设备稳定运行、养护到位，公共环境整洁有序，邻里和谐、管理规范。凭借扎实的服务质量、透明的收费标准、负责任的运维态度，获得广大业主一致认可，小区物业费收缴率长期稳定在98%以上，这一组实打实的数据，是业主满意度、认可度最有力的证明，充分印证了业主自治专业化模式的优越性与可行性。
相较于逐利型外来物业，中西物业作为业主自发成立的自治型物业，具备天然治理优势：深耕本土、共情治理，不以暴利为目的，以保障小区长久稳定、守护业主共有财产安全为核心目标；管理成本可控、收支公开透明，杜绝过度收费、粗放服务、透支公共设施等乱象；熟悉小区楼宇结构、设备现状、业态特点，应急处置、设施维修、日常服务更高效、更贴合实际。
然而，优质自治模式的良性发展，却触动了本地不良物业产业链的固有利益。此前亏损离场的众安物业意图再度强行进驻小区，部分街道、社区个别工作人员罔顾小区实际情况与全体业主切身利益，不当干预小区自治事务。
通过刻意制造《空调费贵了40倍，热水费贵了10倍》谣言、恶意抹黑诋毁中西物业，违规操控业委会换届选举，仓促组建不符合民意、程序不合规的所谓“新业委会”。该届新业委会无视前期六年良好治理成果，无视绝大多数业主意愿，未经法定表决程序、未充分征求业主意见，擅自作出解聘合法合规运营的中西物业、强行选聘众安物业入驻的违法决议。
强行驱逐合法自治企业后，众安物业重新接管小区，短短时间内小区治理断崖式下滑。粗放管理、设施失修、维护缺位，直接导致小区价值四百余万元的中央空调系统大面积报废、永久损坏，业主集体共有的重大财产遭受毁灭性、不可逆损失。园区环境破败不堪、秩序混乱、服务缺位，小区治理重回混乱局面，广大业主苦不堪言。
正反对比之下，优劣高下一目了然。中西物业六年规范化自治管理，守护公共资产、维护小区稳定、保障业主权益；外来物业短期入驻便造成巨额公共财产损毁，严重损害全体业主合法权益。鲜明的现实落差，更加凸显业主自主专业化管理模式的合理性、必要性与优越性。
当前，物业矛盾频发、公共资产流失、基层治理矛盾突出已是普遍社会痛点。单一的外包物业模式早已无法适配所有小区发展需求，多元化、差异化、本土化的治理模式，才是破解物业乱象的关键。
海中洲国际广场中西物业自治案例充分证明：业主依法注册合规企业实施专业化自我管理，完全合法、合理、合规，符合民法典立法精神，契合基层治理现代化发展方向。这种模式既能规避外来物业逐利弊端，又能满足混合业态小区的专业运维、票据合规、设备管护等特殊需求，是基层小区治理创新的优质路径。
在此，恳请各级政府主管部门、住建部门、基层治理相关单位，高度关注小区业主自治合法权益，正视舟山市中西物业管理有限公司合规自治的成功实践案例。依法厘清小区物业选聘、业委会运作的法定边界，严查个别公职人员不当干预小区自治、勾结不良物业企业、损害群众利益的违规行为。
同时，希望相关职能部门加强对业主自治模式的调研、指导与规范，肯定合法自治模式的法律地位与实践价值，完善业主自治管理制度细则，为更多小区探索多元治理模式提供政策支持与法治保障。
杜绝物业行业垄断与利益捆绑，破除不良物业产业链壁垒，守护业主合法自治权与共有财产安全。让法律赋予业主的自主管理权真正落地生根，以优质自治样板引领基层物业治理革新，化解物业民生矛盾，共建和谐、稳定、宜居的基层治理新格局。
浙公安备案号33090302000369