来源 | 中国裁判文书、法眼观察

随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，小区内的车位更是成为僧多粥少，供不应求。在一线城市，车位的单位面积甚至已经超过房价，车位比车贵是普遍现象，过百万的车位费也并非新鲜。这些车位到底应该归谁所有？谁有权来收取这些巨额的车位费成为普遍关注的问题。

在该案例中，关于车位的争执历经一审、二审及再审，官司最后打到了最高院，最高院于2017年8月24作出最终裁定：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主。

值得注意的是，可以办理产权的地下停车位，一般认为应该属于开发商。

裁判要旨：

小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

案情简介：

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中，停车位地上393个，地下243个，共计636个。

2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”

双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

重庆市第五中院认为：

本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

重庆高院认为：

本院认为，帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。首先，我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此，豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。

其次，如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。

第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。

综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

最高院认为：

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格，是开发商的基本义务，且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位，缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

附录

二审民事判决书

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）渝民终7号

上诉人（原审原告）：重庆市豪运房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区杨河二村71号4-3号，组织机构代码76268001-4。

法定代表人：刘安红，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周长根，男，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：廖拥军，重庆渝冠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会,住所地重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区内。

法定代表人：徐二毛，该业委会主任。

委托诉讼代理人：彭位全，男，1945年1月23日出生，住重庆市九龙坡区西彭镇。

委托诉讼代理人：吴卡林，男，1971年10月16日出生，住重庆市九龙坡区西彭镇。

上诉人重庆市豪运房地产开发有限公司（以下简称豪运公司）因与被上诉人重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会（以下简称帝景豪苑业委会）车位纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2015)渝五中法民初字第00826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豪运公司的委托诉讼代理人周长根、廖拥军，被上诉人帝景豪苑业委会的法定代表人徐二毛及委托诉讼代理人彭位全、吴卡林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

豪运公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决确认重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个(每个价值3万元，共计1179万元)的权属归豪运公司所有；3、一、二审案件受理费由帝景豪苑业委会负担。事实及理由：一、一审判决认定事实有误。1.帝景豪苑小区的建筑范围内的土地系豪运公司花钱征用的土地，业主购买的是商品房，以及商品房建筑内的土地使用权，而非建筑面积内的全部土地使用权。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给的，应当认定其行为符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。此司法解释己明确车位、车库归建设单位。2.开发商与业主在购房补充协议第九条第3点的约定，无论前面是否有“如果”二字，均不影响双方对车位权属的确认。3.规划部门是按照建筑面积的容积率这条基本原则进行规划、配置小区内的附属设施，并不需要在附属设施上标载容积率。同时，建筑面积分为总体建筑面积、商品房建设的实际使用面积，地面车位是规划部门在总体建筑面积内规划配置的。一审判决认为其未计入建筑面积有误。规划用于停放的汽车的车位、车库是建设单位依法取得，这与是否办证，以及由什么部门与法律调整是两回事。二、一审判决适用法律不当。本案争议的地面车位，《中华人民共和国物权法》有明文规定，同时有最高人民法院的司法解释。一审判决适用《重庆市物业管理条例》明显不当。

帝景豪苑业委会答辩：请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：1.小区建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，设立在业主共有土地之上的地面车位理应属全体业主共有。2.开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权人即按份共同拥有了该小区的全部土地使用权。3.小区地面车位是利用小区道路用地、绿化用地及其它公共用地上设立的，其权属归全体业主共有。地面停车位所占用的道路、绿化等用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。4.本案中的地面停车位，不能够登记成为特定业主所有权的客体，其产权理应归全体业主所共有，不能由开发商以约定方式确定所有权。

2015年4月，豪运公司向一审法院提起本案诉讼，请求：依法确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归豪运公司所有。

一审法院经审理查明：豪运公司是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月26日，重庆市规划局作出渝规建审（2007）九字第0340号《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中主要技术经济指标为：规划用地面积76337平方米；总建筑面积193425.94平方米，其中地上184658.41平方米，地下8767.53平方米；基本容积率2.42；建筑密度25.67%；绿地率30.25%；停车位地上393个，地下243个，共计636个。2007年3月，豪运公司取得九龙坡区西彭镇石塔村5、7社的国有土地使用权共计76337平方米。同年3月27日，重庆市规划局向豪运公司颁发渝规建证（2007）九字第0349号《建设工程规划许可证》，许可帝景豪苑一期工程建设，其中包含地面停车位156个。同年11月8日，重庆市规划局向豪运公司颁发渝规建证（2007）九字第0433号《建设工程规划许可证》，许可帝景豪苑二期工程的1、2、3号楼建设，其中包含地面停车位22个。2009年8月5日，重庆市规划局向豪运公司颁发渝建字第建500107200900053号《建设工程规划许可证》，许可帝景豪苑G5、G6、G7、11、K、L1、L2、H2、H3、H4、J2、N1、N2号楼建设，其中包含地面停车位71个。同年9月29日，重庆市规划局向豪运公司颁发渝建字第建500107200900074号《建设工程规划许可证》，许可帝景豪苑4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、L3＃、M1＃、M2＃、M3＃、M4＃、M5＃、M6＃、H5＃、幼儿园及地下车库建设，其中停车位总计387个（含地下车库266个）。在前述4个《建设工程规划许可证》中，地面停车位均未计入建筑面积。2012年8月9日，重庆市规划局九龙坡区分局在给豪运公司的回函中明确，该局核定帝景豪苑项目停车位为地上393个，地下243个，共计636个，其归属权不属该局管辖范畴。

2008年10月至2014年12月间，豪运公司陆续取得建竣备字[2008]062号、建竣备字[2009]057号、建竣备字[2011]004号、建竣备字[2013]005号、建竣备字[2014]068号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，证载建设工程合计为199535.62平方米。

一审法院另查明，在豪运公司（甲方）和帝景豪苑小区业主（乙方）所签订的《商品房买卖合同补充协议》中，第九条第3点有两种不同的表述。第一种为：“甲、乙双方同意，小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场地及其公共设施的所有权归全体业主所有，并委托前期物管公司重庆昊天宸居物业管理有限公司进行统一维护、管理。如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”第二种表述与第一种表述的区别在于第二句开始部分没有“如果”二字，其余文字内容与第一种表述相同。庭审中，豪运公司称第二种表述（即没有“如果”二字的版本）系笔误；第一种表述（即有“如果”二字的版本）与备案的合同文本一致，应以此为准。豪运公司认可实际建成的地面停车位为270个左右，均不能办理产权登记手续。

2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”双方协商未果。

对双方争议焦点，一审法院评判如下：

一、关于业主委员会当事人资格与适格被告的问题

业主委员会是由一个物业管理区域内全体业主代表组成，在行政主管部门备案，代表全体业主共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的组织。对涉及业主共同利益的事项，业主委员会应当代表全体业主进行处理。本案中，小区地面停车位的权利归属是关系到全体业主共同利益的重大事项。当豪运公司拟对小区地面停车位进行租售时，帝景豪苑业委会即以张贴书面通告的方式否认豪运公司享有地面停车位所有权，并代表全体业主对地面停车位提出了权利主张。如要求必须以全体业主为被告提起诉讼，其工作量将十分巨大，业主可能在变化，实践操作上并不可行。业主委员会代表业主进行诉讼符合诉讼经济的原则。人民法院可以对业主委员会的诉讼行为进行规制，以确保其始终代表全体业主的利益。故一审法院认为，帝景豪苑业委会具有当事人资格，是本案适格被告，帝景豪苑业委会关于其主体不适格的抗辩理由不能成立。

二、关于帝景豪苑小区地面停车位的权利归属问题

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但法律与行政法规并未对原始规划建设的、不能办理产权登记的地面停车位的归属作出具体的规定，未明确规定如果双方没有约定或者约定不明时，该车位应当归谁所有。

一审法院认为，本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。

《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。……”根据上述条例规定，开发商能够以自己的名义处分停车位，应当以其享有车位所有权为前提。本案中，虽然帝景豪苑小区的地面停车位确系建筑区划内规划用于停放汽车的车位，但地面停车位并未计入建筑面积，也未纳入容积率计算；已建成的地面停车位不属于能够办理产权登记手续和能够通过登记成为特定业主所有权的客体范畴，当然也不属于开发商可以取得产权登记的物业。因此，按照地方法规的规定，应当认定开发商就本案涉及的地面停车位无权进行处分。

三、关于双方对小区地面停车位权利归属所作约定的问题

一审庭审中，豪运公司认可《商品房买卖合同补充协议》第九条第3点应为“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”一审法院认为，从该条约定的文字表述可知，豪运公司在和业主签订合同时双方对包括车位在内的相关配套设施是否归豪运公司所有并未形成一致、肯定的认识，条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述。即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归豪运公司所有后，豪运公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。

另外，本案地面停车位不能办理产权登记。不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。故豪运公司诉称凭借该合同条款的约定就能判定地面停车位权属的理由不能成立，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《重庆市物业管理条例》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回豪运公司的全部诉讼请求。案件受理费92540元，由豪运公司负担。

二审查明，在双方当事人提交的2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表载明：该项目规划总用地面积76337平方米，总建筑面积193732.25平方米，其中：计容积率地上建筑面积184964.72平方米、不计容积率地下建筑面积184964.72平方米。住宅建筑面积174678.01平方米，公建面积19054.24平方米，公建面积中含地下建筑面积8767.53平方米。

二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

经过开庭审理，本案当事人的争议焦点为帝景豪苑小区地面停车位是否应归豪运公司所有。

本院认为，帝景豪苑小区的地面停车位权属不归豪运公司所有。首先，我国《物权法》第74条第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见，根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，豪运公司与购房者在《商品房买卖合同补充协议》第九条中约定“……如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方（豪运公司）所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”因此，豪运公司有权处理本案争议车位的前提是车位属于豪运公司所有。其次，如果争议的停车泊位能办理产权登记手续，则可确认所有权归开发商所有。而豪运公司在诉讼中确认，本案争议停车泊位不能办理产权登记手续。从这一角度来说，一审法院认定其本质上属于土地使用权并无不当。第三，一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上，前述地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。

综上所述，豪运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费92540元，由重庆市豪运房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长 田晓梅

代理审判员 周　倩

代理审判员 黄　巍

二〇一六年十二月二十八日