小区车位的问题现在是越来越突出了，物业、业主、开发商都在陈述自己的理由，有的是从物权法，有的是从独立产权，有的是从管理费上等各个方面阐述自己的理由，其实这个问题，我们首先要明白车位产生的前因是什么？为何要做车位？下面我来陈述一下几个方面的内容，让你明白车位的真实产权问题！

1、讨论车位，首先必须要了解开发商为何要设计这么多车位？从目前的绝大部分小区来看，车位的产生是规划方案中要求的，或者是当地的《规划管理技术规定》的要求，这个规定是按照小区的面积或者小区的单元户数来确定小区最少要承担的车位数量，否则规划方案是审批不了！这个就产生了车位，否则开发商会这么老实，做那么多车位？规划指标的确定的小区车位就是开发商必须要承担的车位数量，这个如果不做就是违法的，验收不通过，且有巨额的罚款！

2、车位在小区里面的布置一般有以下几种方式存在，第一是地面车位，这个是无可置疑的，这个车位属于全体业主的，第二是单独的室内车位，就是地上车库的性质，这个也无可置疑，这个开发商是可以出售的，因为这个车库的面积是独立的，占了楼盘的总建筑面积，有可能都会占有小区的容积率，当然产权比较清晰，属于开发商！

3、第三就是地下室车位，这个就概念的模糊所在，地下车位按照产生的条件来看，分成2类，第一类是人防地下室的车位，这个是全体业主的，因为人防地下室的成本是全部分摊到每一个住户单元，地下室的产权属于小区全体业主，但是管理和使用权给了地方人防办，分为战时和平时，这个在人防地下室验收必须要提供的平时我战时转换方案的！简单的说，平时是给全体业主使用的，战争的时候要给人防办使用的！现在明白了吧！另外一类就是地下车库纯粹的！这类地下车库的产生的原因是这样的，开发商在规划设计的时候，车位首先布置地面的，然后根据人防面积布置人防车位，最后如果车位数还是不够，就开始规划地下车库，一般情况下，开发商只要做到满足规划方案指标中的车位即可，他是不会给你多做的，因为地下室的成本几乎都是2500元/每平方，一个车位都在30平以上，车本就要8万元一个，而且这个产权严格意义来说是全体业主的，因为你在规划指标之内，在移交楼盘的时候，是必须要完成的任务！如果超出规划指标的数量，我想这个开发商可以销售的！

因此，我觉得，关于小区车位首先必须是满足规划指标的要求，达到规划数量，这些车位其实产权是属于全体业主，根本不是开发商的，无论是地上还是地下，这些是这个小区的配套，不能分割的，如果可以出售的话，那能不能你把小区的配电房对外销售，给其他小区供电，这个是很简单的道理，因此在这个范围内的车位不得发放独立产权证，也不能分割！超出规划指标要求的部分，开发商可以在移交规划要求完成的车位后，对外出售多余的车位！

其实车位一直是概念清晰，产权也很清晰，就给中国的房地产专家个搅浑了！