问：地产商称小区停车场（位）是其投资建造的，并采取“以租代售”的方式违法出售小区停车场（位）。但我发现, 地产开发商称其专有的停车场（位），其管理人力、能耗、维修等成本,却在小区物管费中列支，由全体业主买单,这样公平吗?

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答: 小区停车场(位)属于谁？一直存在争论和误区。地产开发商确实是第一个花钱投资购买土地，投资建造房子、投资建造配套停车场(位)的投资人，但这一切都属于地产开发商的原始投资行为。中国政府的房地产法规政策是：土地随房屋买卖一并转移。即地产开发商原始购买的土地，已按房屋大小摊分在每一套房屋的面积之中，也就是国家《物权法》中所指的“区分所有权”转移。地产开发商卖完了房子，同时也卖完了土地；地产开发商卖完房子，它的一次投资周期就结束了。地产开发商同它曾原始投资开发的项目，没有半毛钱产权关系了。地产开发商卖完了房子，也就不再拥有该项目土地，没有土地权，也就没有停车场(位)的处置资格。国家规划国土部门明确指出，地产开发商未取得停车场(位)产权证前买卖停车位，或“以租代售”变相买卖停车位，均属违法无效行为。业主购买没有产权证的停车位，不受法律保护。

2017年9月，最高人民法院就重庆一住宅小区停车位归属纠纷案的民事裁决，明确确定了小区停车位归属的裁定标准：—、土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区停车位。二、开发商通过卖房强势地位，单方约定小区停车位归属行为无效，法院不予支持。三、未计入小区建筑容积率的公共配建停车位及公共部分，不属开发商专有部分，属小区全体业主共有。四、以政府产权部门核准登记为准，未获登记，未取得不动产权证的停车位及公共部分，属于全体业主共有。

国家《物权法》规定，谁投资谁受益。地产开发商只是原始短期投资者，业主买房居住，是真正的永久置业投资者，所以小区停车位等公共配套收益，应归小区全体业主所有。开发商不能将曾经拥有，变成永久占有。普及国家房地产法律法规知识，消除信息不对等欺骗，正本清源，拨乱反正，才能维护社会公平正义，维护社区的稳定。