从“海中洲国际广场风波”看物业治理的权力博弈与自治破局
发布人：mzl 发布时间：2026-06-19 14:37 来源： 访问：
近年来，随着城镇化进程的深入，物业管理领域的矛盾纠纷日益凸显，已成为基层社会治理的一大痛点。最高人民法院数据显示，近五年全国依法审结的一审物业服务合同纠纷高达439万余件。在这一宏观背景下，舟山市普陀区海中洲国际广场发生的物业管理权争夺案，绝非孤立的社区纠纷，而是当前中国物业行业深层结构性矛盾的一件典型案例。透过这场惊心动魄的博弈，我们不仅看到了不良利益链条对业主自治的粗暴干预，更印证了以“中西物业”为代表的业主自管模式在破解物业治理乱象中的参考价值与现实意义。
一、 乱象剖析：“劣币驱逐良币”背后的垄断图谋与公权异化
海中洲国际广场的风波，实质上是一场地方所谓物业“龙头”企业企图垄断市场、排斥优质竞争者的恶性排他事件。当真正以服务业主为宗旨、不以单纯营利为目的的中西物业将小区物业费收缴率提升至98%以上时，这种透明、高效的服务模式触动了传统物业产业链的既得利益。为了夺回控制权，相关利益方策划了一系列令人震惊的违规操作：
首先，是舆论造谣与公权力的非法介入。利益相关方在网络空间散布“空间费贵40倍、热水费贵10倍”等不实言论制造社会恐慌；
随后，街道、社区不良干部强行干预，恶意解读《舟山市物业管理条例》第二十一条，甚至伪造业委会决议，非法剥夺合法选举产生并经住建局备案的第三届业委会主任、副主任的履职资格。强行终止第三届业委会的运作。通过排除原业委会全体成员、扶持造谣污蔑者成为换届选举筹备组核心成员，成立所谓的“新业委会”，夺取小区管理控制权，进而由所谓的“新业委会”未召开业主大会，未经“双三分之二”以上业主投票表决的法定程序，2023年10月12日发告知函，无任何合法程序与理由，仅四天时间要求中西物业在2023年10月16日撤出小区，引入众安物业进驻。
强行终止合法的中西物业管理，引入缺乏核心技术的众安物业。最终导致的是公共设施的毁灭性破坏——因众安物业无力维护中央空调系统，强行要求业主自费安装家用空调，造成400多万元中央空调机器设备损坏废弃，这是全体业主的共有财产，广大业主切身利益严重受损。绿化带植物大面积枯死，景观点无人维护，造成物业管理乱频发。小区档次断崖式下跌，办公与居住环境面目全非。
这一系列行径，彻底暴露了地区物业管理行业的所谓“龙头企业”的不良势力已经渗透进入基层地方政府不良干部，通过利用不良干部手中权力强行干预业委会自治管理，操控换届选举，“劣币驱逐良币”夺取物业管理权。
中西物业巨额物业费、水电费任由众安物业截留侵占，涉嫌向众安物业进行利益输送。
二、 理论溯源：建筑物区分所有权与业主自治的法理内核
面对公权异化与资本垄断的双重夹击，我们必须回归法理本源。根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主大会和业委会是代表全体业主行使权利的法定机构。
业委会主任投入资金依法注册公司，承担起小区物业管理责任，深耕本小区物业管理项目，正是将法律赋予的自治权转化为实际生产力的生动探索与实践。这不仅不违背法律规定，实际是依法履职的体现。中西物业管理实践证明，中西物业管理模式是对传统物业公司“重利润、轻服务”顽疾的有效纠偏。
三、 实践创新：中西物业模式的破局之道与时代价值
在全国物业500强平均收缴率降至71%、行业满意度仅为69.1分的当下，海中洲国际广场98%以上的物业费收缴率堪称奇迹。中西物业的管理模式为全国基层治理提供了宝贵的实践样本：
1、重塑信任机制，打破“黑箱操作”。传统物业往往隐瞒电梯广告、停车费等公共收益账目。中西物业通过财务公开、服务透明，中西物业每年上交业委会20万元左右资金，充实小区维修资金不足，通过业委会的财务公示告知全体业主。消除了信息不对称，重建了管理者与被管理者之间的互信基础。
2、提升资产价值，实现良性循环。优质的绿化养护、严谨的安保建设使小区环境焕然一新。事实证明，优质物业管理能使房产升值，劣质管理则导致资产贬值。
3、提供治理样本，推动角色回归。中西物业的探索证明了，只要坚持依法依规、全心全意为业主服务，“业主自管”完全能够走出一条合规运营的新路，真正实现物业从“管理者”向“服务者”的角色回归。
四、党建引领是中西物业管理取得成效的根本保证
海中洲国际广场原业委会七名成员，四名中共党员、一名民主党派政协委员、二名普通业主。党员人数超过业委会成员半数，党组织的领导始终是业委会的坚强核心。
中西物业在原业委会监督指导下，将“业主、业委会、物业服务企业”三方深度融合，成功打造了党建引领下的小区治理鲜活样本。这一模式不仅具备深厚的理论支撑与法理基础，更具有极高的行业推广价值。
1 、理论维度：党建引领与多元共治的生动实践
中西物业管理的成功案例，在理论上印证了“党建引领+多元共治”的基层治理现代化路径。业委会七名成员中四名中共党员，充分发挥了基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，将党的政治优势转化为社区治理效能。同时，业委会成员涵盖了民主党派政协委员与普通业主代表，这种人员构成体现了广泛的代表性与民主协商精神，成功构建了“党委会领导、业委会引导、业主参与、物业执行”的全链条共治格局，实现了从“单一管理”向“多方融合”的理论跨越。
2、 法理维度：契约精神与自治权利的良性互动
从法理层面看，该模式完美契合了《中华人民共和国民法典》关于业主自治与物业服务合同关系的规定。业委会作为业主大会的执行机构，依法代表全体业主行使共同管理权，对物业服务企业进行监督与指导，这是业主自治权利的合法体现。同时，中西物业在业委会的监督下尽心尽责提升小区品质，是全面履行物业服务合同义务的体现。双方基于“契约精神”与“法治思维”开展工作，厘清了权责边界，将原本容易对立的“物业与业主”关系，转化为受法律保护的“委托与服务”关系，为依法化解物业纠纷、构建和谐社区提供了法理范本。
3、 推广价值：破解物业治理困局的“中西样本”
当前，物业管理领域普遍存在信任缺失、权责不清等痛点。中西物业的案例为行业提供了可复制、可推广的宝贵经验：
①. 重塑信任机制：通过党建引领和业委会的透明监督，打破了物业与业主之间的信息壁垒，以“踏踏实实”的服务换取了业主的信任。
②. 提供治理范式：证明了“专业物业+有效自治”是提升小区品质的最优解。该模式不仅适用于普通小区，也为老旧小区改造、复杂社区治理提供了“三方融合”的实操指南。
③. 助力基层治理：将物业纠纷化解在基层，把社区打造成有温度、有情怀的家园，为构建共建共治共享的基层社会治理新格局贡献了极具价值的“中西智慧”。
五、 结语：呼唤法治阳光，捍卫美好家园
海中洲国际广场的物业管理权争夺遭遇是一面镜子，照出了部分地区基层治理中监管缺位、部门协同不足的短板。目前，全国各地正集中开展整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益的专项行动，海南等地更是通过数字赋能和信用监管倒逼行业升级。这预示着国家层面正在加速完善顶层立法，全力打破旧有的利益格局。
我们坚信，法治的阳光终将驱散阴霾。面对非法干预与恶意打压，中西物业继续依靠广大业主的支持，运用法律武器坚决捍卫合法的物业管理权。我们也呼吁相关部门正视问题，严查伪造决议、滥用职权、行政乱作为、以权代法、以权压法，强行终止合法业委会运作，涉嫌为不良物业产业链谋利，涉嫌官商勾结，为不良物业企业垄断物业市场管理等违法行为，支持真正为老百姓办实事的优质物业管理团队。让我们携手并肩，以法治为盾，以服务为矛，共同守护我们的美好家园，为中国城市基层社区治理贡献一份不可磨灭的“海中洲国际广场中西经验”！
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