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向广大业主作简要汇报以及我的一些看法和说明 ———— 马志良
发布人:mzl 发布时间:2023-08-08 11:40 来源: 访问:



尊敬的各位业主:
我曾担任过三届业委会主任。海中洲国际广场(中西楼)2012年2月交房。2014年8月成立首届业主委员会,大家推选我为业委会主任,我没有能力承担这个责任,再三要求不要选我。首届业委会选举,可能有房管局、社区、开发商、物业企业、业主代表等不少人参加会议。会议主持人说大家都推选你当主任,你就讲几句话。我只能站起来大致说了三点:
1.业委会是业主大会选举产生的,首先是为业主服务的,是为维护业主权益而工作的;
2.小区是广大业主的共同家园,邻里和睦,维护小区和谐稳定,努力提升小区档次是业委会工作的侧重点;
3.海中洲国际大酒店是我们小区的开发商,也是我们小区的大业主。我们一方面要向开发商争取和维护小区业主的权益,也要争取海中洲领导继续关心小区的建设和发展,对小区的建设和发展提供帮助和支持。
业委会成立后物业企业就向业委会提出物业费毎平方2.80元太低,经营亏损,要求提高物业费每平方1元,按小区面积算,物业企业每年约增加48万元物业费。对于提高物业费一元,我在那次会议上说,业委会是业主大会选举产生,首先是为维护业主权益而工作,提高物业费事关广大业主的切身利益,要很慎重必须广泛征求广大业主意见。
对于提高物业费一元,业委会召开专题会议,经讨论业委会不支持提高物业费,并告知物业企业。
接下来物业企业就发起“罢免业委会主马志良、副主任史良康”,上门请广大业主签名活动。据说签名业主已相当多,但后来这一罢免活动不了了之。我的理解是我们小区绝大多数业主都有较高的文化水平和是非判别力。小区是广大业主的共同家园,多数业主在知道真相后都有了自己的判断…
这家物业企业合同期满后,撤出小区物业管理。业委会选聘物业费维持2.80元不变的物业企业进驻小区进行物业管理。众安物业进驻小区,与业委会签订了2017年1月1日~2018年12月31日二年物业服务合同。
2017年5月众安物业经营亏损,业委会不主张提高物业费,与业主共同商讨分析寻找亏损原因。2017年6月30日晚上在兴普社区会议室召开大型业主座谈会(在百度上输入“海中洲国际广场”即会出现:“海中洲国际广场网址”,点击就可以看到小区网站内容,点击“网站首页”有“业主座谈会纪实”)。

大型业主座谈会

业主表达自己的意见和想法



座谈会秩序井然,业主都能理性表达自己的意见和想法

座谈会上大家共同分析商讨物业亏损的原因…寻找化解办法。经过这次座谈会,广泛征求广大业主意见,决定增加二次增压供水每吨2元。热水2吨以下(含2吨)每吨40元,2吨以上每吨46元。座谈会上业主表达了各自的不同意见和看法,从座谈会纪实报导中大家都可以清晰看到小区业主虽有不同意见,与开发商代表有时也有言辞偏激现象,但总体上各位业主都是比较理性表达自己的不同意见和看法,参加座谈会的业主都记得业主中从来沒出现到过骂人现象。
2017年9月启动第二届业主委员会换届选举工作,众安物业服务中心是换届选举筹备组秘书处,负责换届选举日常具体事务。小区业主积极到服务台填写选票投入“投票箱”,广大业主积极参与换届选举工作。第二届业委会成员与第一届成员有变动,第二届委员会成员共七人,其中海中洲国际大酒店(小区大业主)授权俞秀君书记参加业委会投票选举,顺利当选。俞书记进入业委会发挥了很好的积极作用,海中洲国际大酒店对小区的建设和发展提供了有力的帮助和支持。小区监控室更新改造费用共约30多万元,海中与业委会各承担一半。当时电梯作一次大修费用8万多元,海中洲与业委会各承担一半。在这次监控室更新改造与电梯大修中海中洲对小区在资金上作出约20万元的支持(业委会缺少资金)。小区监控室更新改造和电梯大修受益的是小区广大业主。
海中洲国际大酒店授权俞秀君参加业委会工作(经选举),使得业委会(业主代表)与海中洲领导协商沟通的有了一条渠道。争取海中洲领导继续关心小区的建设和发展,对小区的建设和发展提供帮助和支持。认为是非常必要的。
第二届业委会又推选我为业委会主任。
2017年底众安物业经营亏损,撤出小区物业管理。业委会召开会议要求众安物业继续做下去,众安物业杨总参加会议。杨总建议小区可以进行自主管理,说如果小区自主管理,政策允许有十多万元税金可省,再挖掘些潜力节约些开支,2.80元物业费不提高也可以继续试试…
小区可以一年二年没有业委会,但小区不可以一天没有物业管理。
业委会聘请恒尊物业老总沈必松组织人员进行“自主管理”。自主管理不到二个月立即出现了问题。西楼都是公司,发票开过去都必须是增值税专用发票。当时税率百分之十七,企业单位是可以抵税的。业委会是“民间性群众组织”沒有税号,要开增值税发票必须注册公司。
业委会又召开了会议讨论,我们为中西楼业主服务,就取名“中西物业”,大家赞同。注册公司必须符合公司法要求,要有股东,经理、法定代表人、监事。
因为二家物业企业亏损撤出,业委会沒有人愿意承受亏损风险,在不提高物业费条件下把小区管理起来。我是业委会主任要承担起责任,我去注册公司。小区没有资金无法承受亏损风险,所以业委会约定物业企业必须盈亏自负,深入管理,合理经营,实行包干制。
“中西物业”2018年2月24日注册完成。2018年3月1日与业委会签订3年物业服务合同向住保中心物业科备案。物业服务合同延用众安物业服务合同。合同中增加了一条对物业企业作了约定:“收费标准必须与2017年众安物业收费标准相同”。于是产生了我的“双重身份”问题。“双重身份”的产生是有当时实际原因的。
“双重身份”问题业委会当时基本意见认为业委会财务是公开透明的,收入多少?支出多少?结余多少?年年有公示。物业企业自负盈亏,财务独立。收费标准公开透明。空调20元一度,热水40元一吨。小区一直都是这一收费标准。
我在业委会会议上说过:虽然我们都不是经过专业培训的专职人员,所做工作可能会不完善有不规范的地方,但我们都为小区好,把小区建设好,努力提升小区档次。业委会的工作要经受得起时间的检验和人家的质疑。
2020年9月小区开展新一届业委会换届选举工作,广大业主以很高的热情参与新一届业委会换届选举工作,海中洲国际广场小区网站上都有报道。
以下照片真实记录了广大业主热情参与第三届业委会选举投票。选举公开透明,公平公正,检票、唱票业主积极参与了监督




业主认真填写推荐/自荐表

业主积极参加选举投票



第三届业委会任期五年,大家又推选我为主任,这并不是我有什么能力,是因为业委会其他成员自身工作都很忙,我是一位退休人员有点空余时间,也许可能看我工作比较认真,多年来能团结业委会一班人大家相处融洽,遇大的事情共同商量决策…
第三届业委会成立后大家对物业服务企业的物业服务作了讨论评估。大家认为,物业费沒有提高,现在人工工资比过去高了很多,而物业服务工作比前二家物业企业要做得好,继续逐签物业服务合同,向物业科备案。

2021年11月我又提出辞去业委会主任,去做物业管理工作。业委会是为业主服务的,物业企业也是为业主服务的。但真正每天坚持为业主服务的是物业服务企业的全体员工。当时对“双重身份”的认识,业委会倾向性意见认为业委会财务与物业企业财务是分离的,主任不主管业委会财务,在财务处理上也不会有什么纠结不清问题。业委会的收入与支出都是公开透明的,年年有公示。物业企业独立运作。作为我个人是多次在会议上提出辞去业委会主任,还是沒有人愿意当业委会主任,只能还是被当着。直到现在退出了业委会,这是我多年的愿望。
那么从2018年3月到2022年这五年期间的“双重身份”,是否存在着利益输送?我自己说没有那是沒用的。我只举几个事例,供大家判断参考。
1.西楼大厅北门外有个破烂不堪的垃圾房,严重有损于小区的档次。经业委会同意拆除破旧垃圾房。物业用大吊车、大铲车把垃圾房拆除,整修地面车位、安装丰巢柜。总共化费一万多元钱,由于业委会缺少资金,这费用都是物业企业投入,没有向业委会报销(可以查核业委会有沒有这笔支出)。

破烂不堪的垃圾房

大吊车拆除拆除破烂不堪的垃圾房


拆除破烂不堪的垃圾房,西门岗更新,丰巢快递柜安装,地面车位整修…从西门岗进入小区,小区改变了面貌,提升了小区档次。

2.西楼高区供水一直存在着出水量一会儿大一会儿小,多年一直维修不好。我联系到上海凯泉泵业集团专业工程师,专程来小区对西楼水泵房高区变频柜作了设备更新,实现了高区无负压恒压供水,现在几年过去了,西楼高区供水一直维持正常的恒压供水。业委会开支了设备更新费,工程师的招待费我自己承担了。管理小区物业期间我需要专业工程师指导帮助,先投入些费用感谢人家对我们小区的帮助,让小区物业管理有保障。西楼水泵房有三个变频柜据说价值近百万元。西楼水泵房是小区物业管理中的一大难点。

3.西楼电梯运行不稳定,这是老旧电梯多年存在的现象。如何有效改变西楼电梯运行故障频发现象,物业企业请奥的斯电梯宁波分公司进驻小区维保。正规公司维保费用大大增加,物业企业每年多支出约3万元。现在西楼电梯安全运行大大改变面貌了。老旧电梯总会出现些故障,但故障率与以前大不一样,西楼各单位上班员工是有比较有体会有了解的。
西楼电梯大修期间,为了不影响西楼正常的上下班,要求奥的斯宁波分公司在夜间停二部电梯进行大修,大修师傅们是辛苦了,物业企业半夜送点心送饮料送烟,鼓励师傅们加班加点精心施工保证质量。

4.2022年7月西楼裙楼南边地基下沉造成小区供水管道局部断裂漏水,漏水量也是逐渐增大的,小区紧急请专业测漏维修技术人员来小区测漏维修,查找漏水点是很困难的,这时真的是“时间就是金钱”,因为到后来一天漏水就约达3000元左右。地基下沉供水管道断裂漏水费达8万多元。小区缺乏资金,抢修技术人员的维修施工费1万多元业委会开支。这8万多元漏水水费物业企业支付。按照有些业主的怀疑:你“双重身份”,左手转右手,把钱转入了自己口袋。那这地下沉造成的8万多元漏水费让业委会支出,那不是对物业企业实实在在节省了一大笔支出。我是业委会主任首先要考虑的是如何节省业委会的支出,业委会需要有资金结余。

5.西楼裙楼西南面地还在下沉,上月中下旬供水管道又出现严重漏水,刚好又遇上小区现在处于“非常时期”,好心人也劝我不用再去管了,维修开支费用会无处落实的。我认为小区是全体业主的共同家园。维护管理好小区是我们的共同责任。费用无处落实,物业企业也要来承担。7月22日23日紧急抢修顺利成功(小区网站上有报道)。

6二幢大楼走廊里地砖鼓起,走廊顶树脂胶脱落,



每年维修费也有约一万多元,这类维修费以前物业企业是从小区房屋维修资金中报销,我是业委会主任首先考虑的是如何节约业委会支出,这几年这些维修费用都是物业企业作支出了。

7.从2018年对小区进行物业管理开始到2022年,这5年物业企业共上交业委会(全体业主)维修资金999822元(每年业委会财务都有公示可从收入中查核),每年约上交20万元。其中地面车位管理每年约上交6万元。
机器设备随着使用年份增多,维修费用只会增多。也因为有物业企业每年上交业委会(全体业主)20万元,充实了小区维修资金的不足,两幢大楼各种机器设备维修及更换配件(电梯、中央空调、热水机组、水泵房水泵、水泵房变频柜、水管管道、消防设施…),沒有向广大业主分摊过一分费用。

8.我退休后一直在进行高考数学辅导。自2018年3月有了“双重身份”后,我要把大量时间和精力投入到小区物业管理,高考辅导从此不再进行…

我所以说这几句话,是提供一些实际事例,让广大业主自己评估判断。“双重身份”的产生是有当时客观原因的。目的就是为了小区物业费不提高,还要争取把物业服务工作做得更好。
小区是广大业主的共同家园,广大业主知道真相后会有自己的思考和判断。
我们原第一届、第二届、第三届业委会一班人始终坚持为业主服务,各位成员都有很强的责任心和公益心,大家团结协作各自发挥积极作用,我们都为小区好,为提升小区档次而认真工作,付出了辛勤努力!通过这几年的努力小区面貌大有改变,小区档次得到提升(第二届业委会简要工作汇报中也可有所见)。这几年来在全体业委会成员共同努力下,海中洲国际广场已建设成有一定档次的小区。小区一直有和谐稳定良好的社会声誉。这些成绩的取得离不开上级主管领导的指导和帮助,更离不开广大业主的支持和配合。我曾作为三届业委会主任在此向广大业主致以衷心的感谢!



下面说说我对“大刀剖黄鱼”《空调费贵了40倍,热水费贵了10倍,被“逼疯”的业主讨说法惊动警方》的看法。





这篇文章网上发布后,社会上负面反响很大,东港街道陆xx副主任与兴普社区赵xx书记高度重视,6月24日晚上在社区会议室组织第三届业委会成员开会(7名委员6人参加)。我在会上说:数据严重失实,是造谣,是利用网络制造社会负面热点新闻…街道陆××副主任当即在会议上表态说:这是人家言论自由。
有人以这篇文章社会反响很大,向市、区二级政府写报告…
其他我不多说,大家想一想,热水40元一吨除以10应该收4元一吨。自来水公司进来居民用水也是4.45元一吨。经二次增压把水抽上24层楼屋顶,然后经过热水机组,通过电把约5度(冬天)~约18度(夏天)自来水加热到约56~58度热水,通过热水循环泵24小时不间断的旋转运行把热水送到大楼的各个房间,无论这个房间是否住人,热水管道里的热水全年365天始终天天是热的。进入房间温度约45度左右(管道会有散热)。机器每天24小时运转,养护管理成本费用高。大家稍微思考判断一下,这样产生的热水比自来水公司供应的冷水4.45元还要低,只收4元一吨才合理?热水40元一吨在大厦整体供热的公寓楼里是普遍的(百度网上也可以搜搜)。购买小区公寓楼房子购房合同也有写明。
中央空调我们小区20元一度电,说贵了40倍,那就除以40得0.5元一度就够了。大家都知道居民用电也要约0.55元一度。居民用电还分三个档次,进入第三档约0.86元一度。中央空调收0.5元一度电才合理?
二年前就有人投诉过中央空调20元一度电太贵。区市场监督局就进行调查过,我提供了二个事例供他们参考判断。一个是陆港物流中央空调55元一度电;另一个是稠州银行搬进来时进行中央空调安装,我们去看过,安装师傅问这里中央空调多少一度电?我说这里20元一度电,他说:“那这里便宜,我们那里(临城)40元一度电”。虽然中央空调20元一度电是开发商与第一家物业企业所定,业委会知道后对这一收费标准进行了公示,公示后小区就确定了这一收费标准。广大业主都是知道的。以前二家物业企业中央空调都是以20元一度电收费。东港只有我们小区有中央空调,临城有大厦是有用中央空调的。中央空调管理维修成本很高。
中楼业主自住或租客入住,可能02或18大套间其中夏天某月会有超1000元一月空调费,普通房间夏季高温天一个月空调费通常也就约一百元左右到几佰元不等。有抖音发布说东港某公寓楼“房租1300电费3300”(这电费3300指的应该是空调)。这是与“大刀剖黄鱼”一样是利用网络造谣,制造社会负面热点新闻,严重伤害海中洲国际广场社会声誉。
以今年7月份中楼空调收费为例,中楼8~24层空调费用最多一间648元,最低的20~30元,平均每户139元(不含空置房间)
宾馆上1000元的7月共有2个房间,一间1380元另一间1046元。宾馆平均每间553元。
数据会说话。有了实际数据广大业主自己会作出分析判断。为什么有人要制造谣言,他们想要达到什么目的?
当我知道“大刀剖黄鱼”就是小区业主网名“海客”徐xx后,我真的很惊讶,我一直认为业主徐xx是位有身份的业主(以前有见过面),怎么有可能会进行网络造谣?!对我造成巨大精神伤害。但更严重的是严重伤害了海中洲国际广场小区原有良好的社会声誉,所以真正受到伤害的实际上还是小区广大业主!我知道了“大刀剖黄鱼”作者真实身份后,觉得很怪异,因为当时就有人在会议上说过:“这是人家言论自由…”。她知道“大刀剖黄鱼”作者是谁。网络非法外之地,要承担法律责任会不懂?

“大刀剖黄鱼”连发三文说第三届业委会“选举时的所有原始选票,全部被人为销毁”。说第三届业委会“原始选票遭业委会人为销毁,且选举出现多处违法违规行为”。
事实是选举时所有原始选票张张都在,每一张都可以进行司法鉴定。
第三届业委会选举是三年前的事情,选举中每一个过程、环节都有业主代表在场监督。“大刀部黄鱼”当年积极参加选举投票,如有疑问他当年选举进行时就可以要求查核。当年不讲,三年后开始随口乱说,谎言连篇。不明真相的业主会以为他说的都是真的,具有很大的迷惑性。他的目的何在?事情进行到今天,广大业主自己可以有判断了!
现在业主徐xx是换届选举工作组成员。一个要数据造假,制造网络谣言的人,那还有“公信力”可信吗?诚信何在?小区是广大业主的共同家园。我所说只供广大业主自己作判断参考
要感谢社区建立了海中洲国际广场(中西楼)业主群,绝大多数业主都在群里,这段时间发生过的人与事,大家都清清楚楚,业主可以自己作出清晰的判断。小区是广大业主共同家园!

关于新的业委会换届选举的延续性
我的理解是业委会的选举一届一届应该具有延续性,如果新一届业委会成员都像“大刀剖黄鱼”一样,把原业委会成员全都排除在外,这对小区管理不是只是不利的问题,可能还具有危险性,“大刀剖黄鱼”设想空调收0.5元一度,热水收4元一吨,这可运行吗?如果二幢大楼机器设备出现无法正常运行…那会出现怎样的情景?
现在真相已经基本明朗,这次业委会选举投票非同一般。我们小区是我们广大业主共同家园,爱护好自己购买的房产,守护好海中洲国际广场(中西楼)二幢大楼,换届选举应该具有延续性。
我们小区广大业主有较高的文化水平和是非判别力。如果大家认为我所说的有可信度,请大家自判断决定,要让业委会换届选举具有延续性,海都旅行社郭燕龙、华必和快餐店陆亚飞、海中洲国际大酒店俞秀君…他们都是热心公益事业,有很强的责任心和事业性,在小区管理上有很好的方法和经验。在提升小区档次和建设好小区上发挥过积极作用。

再次向广大业致以衷心的感谢!
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